الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

در حالت عادی زمانی که شما به فکر خرید یک ملک و یا زمین هستید بهترین کار این است که به یک وکیل ملکی مجرب و متخصص در این حوزه مراجعه کنید؛ چرا که با حضور وکیل ملکی تمامی روند خرید ملک به شکل قانونی انجام خواهد شد و شما از انواع دعوای حقوقی به دور خواهید بود و چنانچه دعوای خاصی نیز رخ دهد، وکیل ملکی به واسطه تجربه و تخصص بالای خود به راحتی می تواند دعاوی حقوقی را به شکلی کاملاً تخصصی و با سرعت عمل بالا مدیریت نماید.

الزام فروشنده تنظیم سند رسمی از جمله موضوعات بسیار رایج می باشد که بسیاری از افراد به این دلیل به انواع وکلای ملکی مراجعه می کنند؛ چرا که برخی اوقات فروشنده به این دلیل در دفترخانه برای تنظیم سند حاضر نمی شود که متأسفانه سند ملک توقیف شده است.

توقیف ملک

توقیف ملک یکی از مهم‌ترین دعاوی است که در گیر و دار وکالت ملکی بسیار به آن پرداخته می‌شود؛ چراکه توقیف ملک و زمین به هر دلیلی ممکن است انجام پذیرد، این توقیف در برخی از شرایط می‌تواند به واسطه‌ی پرداخت نکردن مهریه‌ی همسر باشد و در برخی از شرایط ممکن است به خاطر پرداخت نکردن به موقع وام بانکی اتفاق بیفتد.

 به هرحال باید به خاطر داشته باشید که توقیف ملک خسارت های مالی و روحی فراوانی را برای افراد به وجود می‌آورد و همانطور که می‌دانید اموال توقیفی از نظر قانونی شرایط خاصی دارد که اگر بخواهیم که توقیف ملک را برای شما بازگو کنیم به صورت کامل از ساده می توان اینگونه بیان کرد، زمانی که دو نفر بین یکدیگر طبی و بدهی داشته باشند و فرد بدهکار در پرداخت بدهی خود کوتاهی کند و پرداخت نکند، طلبکار میتواند ملک و زمین وی را توقیف کند.

طلبکار در این شرایط که نتیجه ای از سمت بدهکار نمی بیند به توقف ملک و زمین او می‌پردازد، زمانی که بدهکار ملکی داشته باشد و طلبکار بتواند ملک و زمین شناسایی کند، طلبکار  ملک را به راحتی به واسطه‌ی دادگاه توقیف میکند.

 زمانی که ملک و زمین فرد بدهکار توقیف می شود او نمی تواند اموال غیر منقول خود مانند: زمین و ملک را معامله کند و اموال غیر منقول یعنی آن را به محل دیگری نمی توان انتقال داد.

به همین دلیل است که ملک توقیفی را نمیتوان به هیچ وجه برای تنظیم سند آماده کرد و توجه داشته باشید که در الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی برخی اوقات ممکن است خریدار با یک ملک توقیفی روبه‌رو شود با این گونه شرایط حتی دادگاه هم نمی‌تواند برای تنظیم سند رسمی رأی صادر کند و به همین دلیل است که همیشه قبل از انجام معامله باید به تحقیق در مورد ملک و زمین مورد نظر پرداخت، تا در مورد صحبت سلامت ملک  اطلاعاتی به دست آد و سپس به معامله فکرکرد؛ چرا که ملک خریداری شده که  توقیف باشد صددرصد دردسرها و درگیری‌های خاصی را بعدا برای خریداری از همه جا بی‌خبر به دنبال خواهد داشت.

همیشه ملکی که سند رسمی به نام شخصی داشته باشد، در صورت بدهی شخص از بانک و عدم پرداخت اصولی و مرتب وام بانک قارد است که سند ملک و زمین را به صورت وثیقه در نزد خود نگه دارد که به این صورت ملک در رهن بانک گفته می شود.

 و با این شرایط که سند ملک در رهن بانک قرار می گیرد به هیچ عنوان نمی توان سند مورد نظر را برای تنظیم سند در نظر گرفت؛ گیرد و زمانی که نمی توان این کار را انجام داد، خریداری که زمین و ملک مورد نظر را خریده است با شرایط جدید رو به رو می شود و به این شکل نمی تواند خریدار به راحتی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را برای خود بخواهد مگر در ظرایط خاصی که باید به دنبال راه چاره آن برود که در این شرایط وجود یک وکیل ملکی شدیدا توصیه می شود.

اما با وجود توقیف ملک در رهن بانک خریدار می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند را خواستار شود به این دلیل، هنگامی که فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه نمی‌کند و خریدار متوجه می شود که ملک در توقیف بانک قرار گرفته است می تواند الزام به تنظیم سند رسمی را انجام داده تا حق وی ضایع نشود که البته در مرحله بعد  از الزام به تنظیم سند رسمی می تواند  فک رهن را نیز درخواست نماید.

فک رهن سند

فک رهن به دو صورت انجام می شود:

·        شیوه اول سپرده گذاری

·        شیوه دوم تسویه حساب کامل

 در شیوه اول فروشنده زمان مراجعه به بانک از میزان بدهی باخبر می شود و ۱۱۰ درصد مانده بدهی را به حالت سپرده در بانک قرار می دهد و این گونه می تواند ملک مورد نظر را از رهن بانک خارج کند که فرد فروشنده بعد از سپرده گذاری باید اقساط وام خود را به طور مرتب پرداخت و نکته‌ی قابل توجه در مورد سپرده گذاری این نکته است که مادامی که اقساط مربوط به وام به صورت مرتب پرداخت نشود، مبلغ سپرده آزاد نخواهد شد.

 اما با روش دوم که تسویه کامل نام دارد، همانطور که از نام آن پیداست فروشنده برای درخواست فک رهن باید تسویه کامل بدهی را انجام دهد تا سند از رهن بانک آزاد شود و بتواند به تنظیم سند برای خریدار اقدام کند.

بعد از طی کردن مراحل گفته شده خریدار که به دادگاه مراجعه می‌کند و برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی قبلا درخواست خود را داده است، اگر فک‌رهن به صورت اصولی انجام شد دادگاه به واسطه نماینده خود انتقال سند رسمی را به خریدار واگذار می کند، که البته این کار به واسطه نماینده در دفترخانه انجام می پذیرد.

دعوای علیه وارث ملک

اما برخی از اوقات نیز شرایط به گونه‌ای پیش می‌رود که فروشنده برای تنظیم سند رسمی نمی تواند اقدام کند چون فوت کرده است، در این شرایط خریدار می تواند دعوای خود را علیه وارث ملک در نظر بگیرد، و خاطر نشان می‌کنم که وراث بعد از فوت مالک و فروشنده سند رسمی را در اختیار می‌گیرند، اما ممکن است به هر دلیلی وراث برای الزام به تنظیم سند رسمی موافق نباشند، که این خود درگیری های خاصی را ایجاد می کند.

استفاده از وکیل ملکی

پیشنهاد ما به شما این است که برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی چنانچه با مشکل مواجه شدید به یک وکیل ملکی مراجعه کنید؛ چرا که وکیل ملکی به خوبی با استفاده از دانش، تخصص و تجربه کاری خود می داند که به چه صورت حق شما را بستاند.

 چراکه انواع دعاوی ملکی به واسطه پیچیدگی های خاصی که دارد، افراد را با یک پروسه طولانی پرونده روبرو می کند که علاوه بر طولانی بودن و اتلاف وقت شما باید هزینه‌های زیادی را پرداخت کنید، که این کار به هیچ عنوان یک کار معقولانه محسوب نمی شود.

اما اگر شما از همان ابتدای کار با یک وکیل ملکی مشورت کنید، علاوه بر دور شدن از استرس و جو دادگاه دادگاه به صورت قانونی پرونده شما در جریان خواهد بود و صددرصد بهترین وکیل ملکی خواهد توانست شرایط را به نفع شما تغییر داده و به نتیجه برساند. اما این نکته را به خاطر داشته باشید که اگر فروشنده به هر دلیلی مایل به تنظیم سند رسمی نباشد، دادگاه وارد عمل می شود و با اعزام نماینده خود به دفترخانه سند رسمی را به نام خریدار میزند. اما همان گونه که تاکید شد مشورت و استفاده از یک وکیل ملکی صددرصد شما را زود تر از حد انتظار به نتیجه مورد نظر خواهد رساند.