دعاوی ملکی
دعاوی ملکی یکی از موضوعات بسیار پیچیده و البته بسیار دیده شده در جامعه می‌باشد، به این دلیل که از قدیم‌الایام همیشه دعواهای زمین و ملک جزء دعواهای طولانی محسوب می‌شده است که اما حالا انواع مختلف دعاوی ملکی در قانون وجود دارد که هرکدام به‌صورت مجزا مورد بررسی و تحلیل قرار می‌گیرد.
انواع دعاوی ملکی:
§ حقوقی
§ ثبتی
§ کیفری
اگر بخواهیم که به اختصار به توضیح هر کدام از این دعاوی بپردازیم، بهتر است بدانید که شما اگر قصد داشته باشید که از نظر قانونی بدانید چگونه یک قرارداد را می‌توانید فسخ کنید و یا در مورد مطالبه‌ی سرقفلی و در برخی از موارد برای سندهای ضمانتی خود، دنبال راه‌چاره باشید می‌توانید به دعاوی ملکی حقوقی مراجعه کنید.
اما در مورد دعاوی ملکی ثبتی همان‌طور که از نام آن پیداست، به اجرای ثبت اشاره دارد که شما در مورد افراز ملکی نیز می‌توانید در حوزه‌ی دعاوی ملک ثبتی شکایت خود را پیگیری کنید، البته برخی اوقات به هر دلیلی از نظر قانون برخی از سندهای رسمی نیز بنا به دلایلی باطل می‌شوند که این مورد نیز به دعاوی ملکی ثبتی مربوط می‌شود.
اما در مورد دعاوی ملکی کیفری شما زمانی‌که فردی در امانت شما متأسفانه خیانت می‌کند و زمین و یا ملکی را که از یک فروشنده خریداری کردهاید اما بعد از مدتی متوجه شده‌اید که این فروش یک نوع فروش غیر قانونی مال به یک یا چند نفر بوده است،که متاسفانه این موارد بسیار در جامعه دیده می‌شود و یا اگر در زمان معامله ملک و زمین متوجه شده‌اید که جعل سند رخ داده است، بهتر است به دعاوی ملکی کیفری مراجعه کنید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
چنان‌چه شما با یک فروشنده طبق قول‌نامه و یا یک سند عادی این‌گونه قرار می‌گذارید که در دفترخانه سند رسمی را به‌نام شما ثبت کند، اما فروشنده متاسفانه به تعهد خود عمل نمی‌کند و سند رسمی زمین را به‌نام شما ثبت نمی‌کند بهتر است بدانید که در این‌جا شما باید به بهترین وکیل ملکی مراجعه کنید، تا فروشنده متوجه شود که انسان هنگامی‌که تعهد می‌بندد در هر شرایطی باید به آن عمل کند و به راحتی می‌توانید به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنید.
توصیه‌ی ما به شما هموطنان عزیز این است که در زمان خرید یک ملک و زمین سعی کنید با یک آگاهی کامل و تحقیق مناسب درباره زمین و حتی فروشنده اقدام به معامله‌ی ملک و زمین نمایید؛ چرا که برخی اوقات متاسفانه خریدار نمی‌داند که ملک یا زمین مورد‌نظر توقیفی و یا در رهن بانک می‌باشد، که اگر این اتفاق رخ دهد حتی دادگاه نمی‌تواند رای را به تنظیم سند صادر کند، پس بهتر است از همان ابتدای کار با یک شناخت کامل قصد معامله داشته باشید.
چنان‌چه شما برای الزام به تنظیم سند رسمی پرونده‌ای در دادگاه تشکیل دهید، به راحتی با داشتن یک وکیل ملکی قادر هستید شرایط را به نفع خود تغییر دهید؛ چراکه با انتخاب یک وکیل ملکی کاربلد و باتجربه شما به راحتی این توانایی را دارید، که در دادگاه حضور نداشته باشید و این‌چنین خود را از هیاهو، استرس و اضطراب محیط دادگاه دور نمایید.
چراکه وکیل ملکی با تخصص و دانش خاص خود در دادگاه از حق شما دفاع می‌کند، اما اگر تأکید ما مراجعه به وکیل ملکی می‌باشد، به این دلیل است که وکیل ملکی به خوبی می‌داند چگونه با استفاده از تخصص و تجربه‌کاری خود بتواند از راه و چاه قانون استفاده کند، تا حق شما را از فردی که شکایت کردهاید بستاند.
به عنوان مثال اگر زمین و یا ملکی که شما طبق معامله خریدار آن هستید در رهن بانک باشد وکیل با تجربه‌ی کاری خود به راحتی می تواند از فروشنده فک رهن را طلب کند و همان‌گونه که می‌دانید پروسه‌ی دادگاه پروسه‌ی بسیار طولانی می باشد و به همین خاطر است که یک وکیل ملکی با سرعت عمل خود به پرونده شما سرعت بیشتری می‌بخشد.
اهمیت سرقفلی
در دعاوی ملکی ممکن است با نام سرقفلی آشنا شده باشید که سرقفلی نیز موضوعات خاص خود را بدین شکل دسته بندی می‌کند:
شما اگر به دنبال ارزش سرقفلی هستید بهتر است بدانید که ارزش سرقفلی مربوط به کیفیت ملک و زمین مورد نظر شما و هم‌چنین موقعیت محل برآورد و ارزش‌گذاری می‌شود به این دلیل که مالک زمین و یا ملک ارزش سرقفلی را تعیین می‌کند و مستاجر تنها این حق را دارد که مقدار تعیین شده را پذیرفته و پرداخت کند و یا برعکس اگر تمایلی ندارد از معامله‌ی خود صرف‌نظر کند.
اما بهتر است در مورد دعاوی ملکی که به سرقفلی اشاره دارد این نکته را به یاد داشته باشید، که شما به سه طریق می‌توانید سرقفلی را منتقل کنید:
§ اختیاری
§ قضایی
§ قهری
هر کدام از این سه مورد خود شرایط خاصی دارد که به عنوان مثال انتقال قضایی زمانی انجام می‌شود که مقام قضایی حکم سرقفلی را انتقال دهد. اما در انتقال قهری این‌گونه است فرد فوت می‌کند و حقوقی که از کسب و کار خود به دست آورده است، به ورثه‌ی او منتقل می‌شود ولی در مورد انتقال اختیاری بهتر است بدانید که مالک با اراده و میل شخصی خودش سرقفلی را به فرد دیگری واگذار و منتقل می‌کند.
اما در این بین موارد زیادی وجود دارد که باعث می‌شود سرقفلی از بین برود؛ چرا که این نوع دعوای ملکی زمانی حاصل می‌شود که انتقال به غیر رخ دهد و انتقال به غیر یعنی سرقفلی را فرد مورد نظر به دیگری منتقل کند، که در این شرایط مالک به راحتی می‌تواند نصف حق سرقفلی را به خریدار پرداخت کند و محل سرقفلی را به راحتی تخلیه کند.
اما در مورد تغییر شغل باید بدانید زمانی‌که در سند تعهداتی ثبت می‌شود و تعهدات که به سرقفلی ارتباط دارد و به یک شغل مخصوص اشاره شده است، در این هنگام فرد اگر بدون اطلاع و رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک به راحتی می‌تواند در این شرایط ملک مورد نظر را تخلیه کند، بدون این‌که کوچک‌ترین حقوقی به فرد مورد نظر برسد.
اما پرداخت نکردن اجاره نیز می‌تواند باعث از بین رفتن حق سرقفلی شود؛ چرا که اگر مستاجر بعد از 10 روز اجاره مقرر شده‌ی خود را پرداخت نکند، مالک این اختیار را دارد که با مراجعه به یک وکیل ملکی که در دعاوی ملکی تخصص و سررشته دارد با فرستادن اظهارنامه درخواست خود را برای تخلیه ملک اعلام نماید و به این مورد باید توجه داشته باشید که چنان‌چه بعد از 2 مرتبه که مستاجر اظهارنامه را روست کند ولی هیچ اقدامی نکند دادگاه می‌تواند حکم تخلیه ملک را به مالک واگذار کند.
توجه داشته باشید که مسئله‌ای می‌تواند وجود داشته باشد که هم به دعوای کیفری و هم به دعوای حقوقی مربوط باشد و بدون‌شک این موضوع دعوای تصرف عدوانی است؛ چرا که در این نوع دعوا اصولا در مورد سه شرط بسیار مهم و ضروری است:
سابقهای که برای تصرف قبلی خواهان وجود داشته باشد یا تصرفی که برای تصرف بعدی خواهان وجود دارد، اما تصرف بدون مجوز قانونی نیز به دعوای تصرف عدوانی مربوط می‌شود که متاسفانه این مشکل برای بسیاری از افراد رخ داده است، که صاحب ملک و زمینی هستند ولی یک شخص دیگر بدون هیچ‌گونه اجازه و حتی مجوز قانونی ملک مالک را تصاحب می‌کند.
دستور تخلیه فوری
اما یکی از بیشترین مواردی که در دعاوی ملکی بسیاری از افراد با آن روبه‌رو می‌شوند دستور تخلیه‌ی فوری می‌باشد، که این دستور باید با شرایط قضایی همراه گردد و به نحوی اگر مدت اجاره تمام شود ولی مستاجر متاسفانه به تخلیه‌ی ملک هیچ اعتنایی نکند، در این قسمت مالک می‌تواند به یک وکیل ملکی مراجعه کند تا بتواند مستاجر را به واسطه‌ی راه‌های قانونی مجبور به تخلیه‌ی ملک نماید.