دعاوی ملکی

دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفرِی است که به نوعِی به موضوع املاک مربوط می‌شوند. این موارد شامل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می گیرند.

تصرف

تصرف عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه این تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد .

تصرف در حقوق

ماده 35 ق م می‌گوید تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. با بررسی این ماده معلوم می شود این ماده اثر حقوقی تصرف به عنوان مالکیت را بیان کرده است اما نگفته که چه تصرفی تصرف به عنوان مالکیت است ؟

آقای دکتر جعفری لنگرودی به استناد ماده 747  قانون آئین دادرسی مدنی مصوب 25 شهریور ماه 1318 که ملغی شده بیان می‌دارد متصرف به عنوان مالکیت متصرف معرفی می‌شود . ‌(ماده 747 ‌‌قانون آیین دادرسی مدنی: کسی که متصرف است تصرف او به عنوان مالکیت شناخته می‌شود ولیکن اگر ثابت شود که شروع به تصرف از طرف غیر بوده است ‌متصرف غیر شناخته خواهد شد مگر اینکه متصرف ثابت کند که عنوان تصرف او تغییر کرده و به عنوان مالکیت متصرف شده است.) لاکن تبصره 2 ماده 15 قانون راجع به دعاوی اشخاص نسبت به املاک واگذاری مصوب 12/3/1321 اذعان می‌دارد مقصود از تصرف تصرف به‌عنوان مالکیت است یا وقفیت خواه بدون واسطه باشد و خواه به واسطه مستأجر و مباشر و امثال آن.

انواع تصرف

 1. مادی

تصرف مادی تصرفی است که آثار مالکیت در ملک قابل لمس و مشاهده باشد از جمله دیوار‌کشی ، پی‌کندن ، تجمع مصالح ساخت و ساز و غیره ( برای املاک شهری و مسکونی) و شخم زدن ، برداشت محصول و آبیاری و غیره ( برای املاک خارج از شهر و مزروعی)

2.  معنوی

تصرف معنوی تصرفی است که آثار مالکیت در ملک قابل لمس و مشاهده نیست اما اسباب و مدارک حقوقی اقتضاء مالکیت او را در آن ملک داشته باشد مثلا اینکه ملکی به ارث منتقل گردیده  یا حکم دادگاه مبنی بر تملیک برای آن ملک وجود داشته باشد .

اراضی بایری که مالک دارد و نیز اراضی آئیش زمین هایی هستند که تصرف معنوی مالکان بر آنها مسلم است.

قرارداد اجاره:

 مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود

طرفین و سمت آن‌ها

مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن‌ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می‌تواند موجب بی‌خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود؛ بنابراین، اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن‌ها تمام شود.

 در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می‌کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر ـ که مالک منافع است ـ می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد. 

مورد اجاره و استفاده مورد نظر

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود. 

مدت اجاره و مال الاجاره

معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می‌شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود. 

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد

تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. 

شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. 

وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.

نکات مهم دیگر:

مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است.

براساس نظر اکثر حقوقدانان مهمترین نکته‌ای که  در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره  در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده 468 قانون مدنی قرار داد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است.  اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز‌، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مهم نیز در ماده 501 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است‌.

همچنین برابر ماده 474 قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد پس موجران در هنگام تنظیم قرار‌داد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قرار‌دادهای منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.

علاوه بر موارد بالا باید گفت که عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود بنابراین اگر مستاجر بعد از انقضای قرارداد، عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، باید اجرت‌المثل به مالک پرداخت کند؛ اگرچه سودی از آن کسب نکرده باشد. اگر این ادامه تصرف با اذن مالک باشد، در صورتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه استفاده مجانی را به او داده باشد.

این مطلب به صراحت در متن ماده 494 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است لذا مستاجران باید به این نکته مهم توجه داشته باشند و به وسیله توافق قبلی یا مطلع ساختن یکدیگر به وسیله اظهارنامه رسمی، مدتی قبل از انقضای قرارداد در زمینه علاقه‌مندی به  تمدید قرارداد یا تحویل گرفتن ملک تصمیمات لازم را اتخاذ کنند تا از مشکلات بعدی ناشی از جهل به قوانین در امان بمانند.

عقد اجاره با فوت هر یک از موجر و مستاجر باطل نشده و فقط در صورتی باطل می‌شود که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد.

 در کنار مواردی که تا کنون ذکر شد، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که مردم در تنظیم قراردادهای اجاره بدانند  که شخص ورشکسته نمی‌تواند پس از صدور حکم توقف، مالی را اجاره دهد یا مالی را اجاره کند زیرا اداره اموال چنین شخصی با مدیر تصفیه است. این موضوع بدان جهت است که شخص ورشکسته اهلیت قانونی لازم و تصریح‌شده در ماده 211 قانون مدنی را که اشعار می‌دارد متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند، از دست داده است.

الزام به اخذ پایان کار

پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان پایان کار به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک  ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود. گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد .گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام  مهندسی در شهرداری صادر می گردد.

الزام به اخذ پایان کار جزو امور لاینفک هر پروژه برای انتقال رسمی سند است که باید متعهد (سازنده یا مالک) برحسب التزام انجام دهد. اخذ پایان کار هر ساختمان مستلزم بر ارائه مدارک و استحکام بنا و تائیدیه هائی است که توسط کارشناسان و مهندسین ناظر از طریق مستقیم و نظارت بر ساخت یا آزمایشات و کارشناسی های عینی است که از محل بعمل می‌آید. 

تفکیک، افراز و تقسیم ملک

تفاوت افراز وتفكیك در املاك مشاعي؛ تفكیك در عرف ثبتي عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات كوچكتر به عنوان مثال، مالك یا مالكان زمیني به مساحت ۵ ھزار مترمربع، زمین را به قطعات ٢٠٠ متري تقسیم نموده که در عرف ثبتي به این اقدام گفته مي‌شود، آن زمین به قطعات ٢٠٠ متري تفكیك شده است. به این ترتیب از تفكیك به منظور انتقال قطعات تفكیك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكیت مفروزي با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده مي‌شود. تمامي امور مربوط به تفكیك در اداره ثبت انجام مي‌شود و بعد از آن صورتمجلس تفكیكي تنظیم مي‌شود. این صورتمجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزي جهت صدور سند مالكیت براي قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یكي از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكیك اعتباري ندارد؛ مثلاً، اگر شخصي ۶ دانگ ملك خود را به سه قسمت تقسیم كند؛ اما سند اولیه را باطل نكند، این تفكیك فاقد اعتبار است. با وجود این، تفكیك براي مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوي صاحب آن انجام مي‌شود و براساس آن ملك به قطعات كوچكتر تقسیم شده و به قطعات شمارهای جدید؛ اما فرعي داده مي‌شود، حدود و حقوق ارتفاعي جدید تعریف و آخرین قطعه که انتقال داده مي‌شود، سند اولیه باطل مي‌گردد. از تفكیك در تقسیم نامه نیز استفاده مي‌شود. در تقسیم نامه مالك، بیش از یك نفر است و ممكن است یكي از دیگري سهم بیشتري برده و نوعي صلح محاباتي انجام گیرد. در تقسیم نامه ملك مشاع است و بعد از تفكیك، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورتمجلس تفكیكي براي هر مالك مشاعي یك قطعه مفروزي تعیین واسناد مالكیت مشاعي ھمراه تقسیم نامه از سوي دفترخانه به اداره ثبت ارسال مي‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالكیت مفروزي براي مالكان صادر مي‌شود. تفاوت بین افراز و تفكیك تفكیك زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفكیك یك مجموعه یا مجتمع ساختماني به چند واحد آپارتماني و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولاني داشته و به دلیل كثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یك تكلیف در ثبت باز نموده و شیوهاي حاصل شده مه همه به یک نتیجه منتهی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشتركات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملك آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایي و بـخـشـنـامه‌هـاي ثـبـتي و دستور العمل‌های ارشادي، مشكلات در عمل حل و مرتفع گردیده است. افراز ملك ھمزمان با تقسیم و تفكیك در حقوق مدني راه یافته مقواله‌ای است که تا به حال چنان صورت كلي و شیوه اقدامي پیدا نكرده و همه راه‌ها به یك نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب ٢٢ آبان ١٣۵٧ است.

تفاوت تفكیك و افراز از نظر شكلي و ماھیتي عبارت است از :

1. در تـفـكـیـك وجـود حـالـت اشـاعه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكیك است؛ ولي در افراز باید حالت اشاعه یعني مالكیت بیش از یك نفر باشد.

2. تفكیك بارضایت و در حالت تفاھم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاھم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یكدیگر و قصد، قطع حالت اشتراك ميباشد.

 3. در تفكیك توجه به مقدار سهم مالكان در كل ۶ دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكیك به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد که با توافق نسبت به كسري و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر این رعایت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافي ملك،که در سهم شریك قرار مي‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورتمجلس افراز قید شود.  

4. تفكیك فقط تقسیم ملك است؛ اما افراز تقسیم ملك توام با تعیین سهم مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به  نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مي‌یابد. به ھمین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكیك این ضرورت نیست و مالك مي‌تواند ملك خود را با رعایت مقررات حاكم بر تفكیك ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبي که  مي‌خواهد تفكیك نماید.

سن مالك یا مالكان دخالتي در امر تفكیك ندارد؛ اما به صراحت ماده ٣١٣ قانون امور حسبي اگر میان مالكان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

 6. تنظیم تقسیم نامه پس از تفكیك میان مالكان مشاعي براي استیلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكیك براي تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفكیكي را متفقاً انتقال ندهند، تفكیك اقدامي بي‌حاصل و كان لم یكن تلقي شده و دراین شرایط با وجود صورتمجلس تفكیكي شركا بھ ناچار باید تقاضاي افراز نمایند ( افراز بھ دلیل عدم توافق مالكان براي تنظیم تقسیمنامھ.) ٧ -درصورت اعتراض به تفكیك از طرف یكي از شركا ادامه  عملیات متوقف مي‌شود و با رضایت معترض مي‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولي اعتراض به افراز درحین اقدام از شركاي دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحیت مراجع قضایي است.

 8. انجام عمل افراز یا عدم افراز در حكم راي مراجع قضایي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مهلت مقرر هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالكیت مشاع به واحد ثبت، سند مالكیت ۶ دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمي ذينفع را مبني بر وصول این حق قبل از صدور سند مالكیت مفروزي به اداره ثبت تسلیم نماید.

9. صورتمجلس تفكیكي ملك با انتقال قطعه یا قطعاتي از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعي به شریك دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور كلي تنظیم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پیدا مي‌كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگردیده و این امر با استقراع تعیین مي‌شود. پس مي توان گفت براي حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكیك، اقدامي ٢ مرحله‌اي و افراز، اقدامي یك مرحله‌ای  است.

 10. تفكیك در اداره ثبت انجام ميگیرد؛ اما افراز ھم در اداره ثبت و ھم در دادگاه.

 ١١ -در افراز رای صادر مي‌شود؛ ولي در تفكیك صورتجلسه تفكیكي.

 ١٢ -در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكیك مسامحه

 ١٣ -در تفكیك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج مي‌شود یا اگر مالك یك نفر باشد، ملك به قطعات كوچكتر تقسیم مي‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقیه ملك مشاع باقي مي‌ماند.

14. در صورتي که بر تفكیك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگي مي‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.